Was sind die wesentlichen Arten von Immobilieninvestments?

Wohnimmobilien

  • Wohnungen
  • Zinshäuser

Grundstücke

Gewerbliche Immobilien

  • Bürogebäude
  • Fachmarktzentren
  • Logistik

Betreiberimmobilien

  • Hotels
  • Pflegeimmobilien, Reha-Kliniken, Krankenhäuser
  • Studentenwohnheime
Analyse des Makro Standortes

Die Auswahl eines geeigneten Standorts ist ein extrem wichtiger Faktor bei Immobilieninvestments. Als Makro Standort oder Makro Lage wird das großräumige Gebiet bezeichnet (Stadt, Gemeinde, Region)

  • Du musst Dir anschauen ob es ausreichend Arbeitsplätze in der Region gibt (Wirtschaftskraft)
  • ob die Einwohnerzahl langfristig hoch geht (Bevölkerungsentwicklung)
  • Wie ist das Einkommensverhältnis (Einkommen pro Kopf)
  • Wie ist die Kaufkraft im Vergleich zu anderen Standorten oder Städten
  • Wenn die Stadt nicht erweiterbar ist, ist das als gut zu werten
  • Wie hoch ist die Arbeitslosenquote
  • Wie ist die gewerbliche Struktur
  • Gibt es zukunftsweisende Entwicklungen
  • Gibt es namhafte Firmen die Ihre Zentrale in der Umgebung haben oder lediglich kleine Niederlassungen
  • Zeichnet sich der Standort durch eine hochwertige Infrastruktur aus
  • Ist ein Flughafen in der Nähe
  • Wie ist die Zugverbindung zu anderen Städten
  • Sind moderne Verkehrswege vorhanden
  • Ist ein gutes Kommunikationsnetz vorhanden
  • Sind gute Schulen/Universitäten in der Region
  • ist es leicht einen Parkplatz zu finden – Wenn ja dann ist das ein schlechtes Zeichen
  • Wie ist der Immobilienmarkt im Vergleich zu gleichwertigen Regionen
  • Wie hoch sind die Immobilienbestände
  • Sind die Mieten stabil
  • Steht der Kaufpreis an dem Standort in einem angemessenen Verhältnis zu den dort üblichen Mieten (KP/m²)
  • Wie ist das generelle Preisniveau in der Region
  • Sind Aktivitäten der öffentlichen Hand in Planung
  • Gibt es Planungsvorhaben neuer Projekte, die die Region aufwerten (Investitionspläne)
  • Die Stadt physisch ansehen (hinfahren und spazieren gehen!)
  • Zugpläne ansehen
Analyse des Mikro Standortes

Bei der Mikro Standort Analyse werden die potentiellen Standorte sowie ihr unmittelbares Umfeld untersucht. Dazu müssen so viel detaillierte Informationen wie möglich ermittelt werden.

  • Wie ist das soziale Umfeld
  • Wohnt hauptsächlich ein gepflegtes, seriöses Publikum
  • Würden Sie Ihren Sportwagen vor der Tür parken
  • Würden Sie Ihre Tochter alleine rumlaufen lassen
  • Fühlen Sie sich innerhalb des Stadtteils wohl
  • Sind Geschäfte zur Befriedigung des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe
  • Cafes, Restaurants, Supermärkte
  • Sind Öffentliche Verkehrsmittel zu Fuß erreichbar und in welchen Intervallen ist die Nutzung möglich
  • Wie ist die Lärmbelastung
  • Gibt es übermäßige Luftverschmutzung durch eine Haupstraße oder Autobahn
  • Werden an diesem Standort Mieten bezahlt die der Miete der potentiellen Wohnung entsprechen
  • Sind andere Häuser in der Umgebung gepflegt und saniert
  • Wie sieht es mit den Parkmöglichkeiten für die Bewohner aus
  • Wie ist die Entfernung zu Arbeitsplätzen, Schulen, Universitäten oder Krankenhaus
  • Sind Naherholungsgebiete vorhanden
  • Gibt es einen Park in unmittelbarer Nähe
Objektprüfung

Was ist bei der Auswahl des Objektes zu beachten?

Von außen

  • Der Zustand des Hauses
    • Sind Risse in den Mauern
    • Die Dicke der Grundmauern
  • Wurden neue Fenster montiert die eine gute Wärmedämmung haben

Keller

  • Ist dieser feucht
  • Sind Risse zu erkennen
  • Welche Heizung ist eingebaut
  • Wie alt ist der Heizkessel
  • Wie alt ist die Elektrik
  • Sind die Sicherungen neu
  • Sind die Rohre isoliert
  • Bröckelt der Verputz

Stiegenhaus

  • Wie ist der allgemeine Zustand
  • Ist ein Aufzug vorhanden
  • Wie alt ist der Aufzug
  • Muss der Aufzug saniert werden
  • Sind Risse in der Wand zu erkennen

Dach

  • Wie alt ist das Dach
  • Ist das Dach sanierungsbedürftig
  • Ist es dicht oder dringt Feuchtigkeit über das Dach ins Gebäude

Wohnung

  • Wie ist der Zustand der Heizung
  • Sind ausreichend Steckdosen vorhanden
  • Gibt es Schimmelbildung
  • Welche Bodenbeläge sind vorhanden
  • Ist eh kein Teppichboden vorhanden
  • Der Zustand der Installationen in Bad und WC
  • Der Zustand und die Ausstattung der Küche (Geschirrspüler!)
  • Wasserdruck überprüfen (alle Wasserhähne der Wohnung aufdrehen)
  • Verfliesung checken (abklopfen ob diese eh nicht Hohl klingen)
  • Lassen Sie sich nicht von der Kosmetik beinflussen (Anstrich)

Sonstiges

  • Wurden von der Verwaltung bereits Neuerungen geplant und beschlossen
  • Sind Sonderumlagen geplant
  • Wie hoch ist die derzeitige Instandhaltungsrücklage
  • Welche Sanierungen wurden im Haus bereits durchgeführt (Dach, Fenster, Reparaturen)
  • Reicht die vorhande Instandhaltungsrücklage für geplante Maßnahmen aus
  • Was bleibt von der Rücklage übrig
Prüfung der Unterlagen

Welche Unterlagen solltest du vor dem Kauf unbedingt prüfen? Die Unterlagen solltest du vom Makler zugeschickt bekommen. Wenn nicht, musst du diese gesondert vom Makler anfordern.

  • Grundbuchauszug
    • Kontrolle ob keine Belastungen
    • Grundschuld löschen
  • Parifikat
  • Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten 3 Jahre
  • Betriebskostenabrechnung der letzten 3 Jahre
  • Energieausweis
  • Mietvertrag wenn die Wohnung vermietet ist
  • Wirtschaftsplan
  • Instandhaltungsrücklage
  • Hausgeld, Betriebskostenabrechnung und Vorschau für das kommende Jahr
Wie lese ich einen österreichischen Grundbuchauszug?

Kopf

  • Kastralgemeinde
  • Einlagezahl
  • Zuständiges Gericht
  • Seitennummer

Hinweise

  • Auf besondere Abschrift
  • Abfragedatum

Aufschrift

  • Letzte Tagebuchzahl (TZ)
  • Plombe
  • Hinweis auf Wohnungseigentum, öfffentliches Recht, Baurecht

A2-Blatt

Die Grundbucheintragung im A2-, B- und C-Blatt werden nach Nummern (LNR) und innerhalb dieser Nummern nach Kleinbuchstaben geordnet, d.h. dass jeder Eintragung auch ein Kleinbuchstabe zugeordnet ist.

  • Änderungen am Grundbuchskörper
  • Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen
  • Dingliche Berehtigungen (die mit der Liegenschaft verbunden sind)

A1-Blatt

Hier erscheinen alle zu dieser Einlage gehörenden Grundstücke, sortiert nach ihren Grundstücksnummern

  • Grundstücknummer (GST-NR)
  • Zugehörigkeit zum Grenzkataster
  • Flächenmaß (in m²9
  • Adresse der zum Gutsbestand gehörenden Grundstücke
  • G – dieses Grundstück ist im Grenzkataster eingetragen (dies hat u. a. zur Folge, dass eine Ersitzung von Teilen solcher Grundstücke nicht mehr möglich ist)
  • BA – eingetragenen Benützungsarten (z.B. Baufläche, landwirtschaftlich genutzt, Garten, Wald, Alpe, Sonstiges)
  • (neben BA) – die Fläche dieses Grundstücks wurde auf Grund von numerischen Angaben (Koordinaten, Messzahlen) berechnet

B-Blatt

  • Miteigentumsanteile
  • Zugeordnete(r) Eingentümerin/Eigentümer einschließlich Geburtsdatum und Adresse samt Rechtstatsachen

C-Blatt

  • Belastungen (Pfandrecht, Dienstbarkeit) samt rechtserheblicher Tatsachen
Wie lese ich einen deutschen Grundbuchauszug?

Aufschrift

  • Zuständigen Amtsgerichtes
  • Grundbuchbezirk
  • Angabe von Band und Blatt

Bestandsverzeichnis (Register)

  • Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück)
  • Verbundene Rechte/Grunddienstbarkeiten

Abteilung I

  • Eigentumsverhältnisse (Eigentümer oder Erbbauberechtigten)
  • Grundlage der Eintragung: Auflassung (Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums), Erbfolge oder Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren

Abteilung II

Alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung einzutragen sind

  • Grunddienstbarkeiten
  • Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
  • Aufflassungsvormerkung (für die Zeit zwischen Abschluss eines Kaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug)
  • Verfügungsbeschränkungen

Abteilung III

Grundpfandrechte

  • Hypotheken
  • Grundschulden
  • Rentenschulden
Investmentkalkulation

Wenn du die Immobilie als Geldanlage kaufst, musst du die die Mietrendite berechnen um die Anlage mit anderen Geldanlagen zu vergleichen.

Berechnung ist ohne Steuern

Immobilienverwaltung

Die kaufmännische Verwaltung einer Immobilie kann selbst gemacht werden oder einem Hausverwalter übergeben werden.

Deine Aufgaben wenn: Kaufmännische Verwaltung macht Eigentümer

  • Eigentümerversammlungen
  • Buchhaltung
  • Nebenkostenabrechnungen anfertigen
  • Problemlösungen (Defekte Heizung, Schimmel, Abstimmung mit Handwerker,…)
  • Mietzahlungen überwachen und einfordern
  • Vermietung
    • Makler beauftragen / Inserate schalten (Internet, Social Media, Zeitungen,…)
    • Besichtigungen organisieren
    • Unterlagen von Mietinteressenten anfordern
    • Bonität des potentiellen Mieters überprüfen
    • Mietvertrag aufsetzen und abschließen
    • Kaution einfordern (bar! und nicht über Bankgarantie)
    • Übergabe (Schlüssel und Übergabeprotokoll!)

Deine Aufgaben wenn: Kaufmännische Verwaltung macht Verwalter

  • Eigentümerversammlungen
  • Problemlösungen zusammen mit dem Verwalter

Bei 1-2 Wohnungen kannst du wenn du willst die Verwaltung aus Kostengründen selbst erledigen, was ich dir wenn du dich in diesem Bereich nicht wirklich auskennst nicht ans Herz legen möchte. Bei mehreren Wohnungen würde ich dir dringend raten eine Verwaltung zu beauftragen die dir die Aufgaben abnimmt.

Du willst ja Passives Einkommen erwirtschaften

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