Leverage Effekt

Im vorigen Artikel habe ich bereits den Unterschied zwischen guten und schlechten Schulden erklärt. Schulden für Investments oder Investmentschulden machen jedoch nur dann Sinn, wenn die Einnahmen aus den Investments höher sind, als die Ausgaben dafür. Bei einer Immobilie sprechen wir hier von den Finanzierungskosten (inkl. Tilgung) zusätzlich der Rücklagen für gewissen Eventualitäten. Nur dann kann man sich mit Investmentschulden anfreunden.

Der Vorteil von Investmentschulden bei Immobilien ist der Leverage-Effekt. Leverage bedeutet Hebel, was bedeutet dass das eingesetzte Kapital, also das Eigenkapital gehebelt wird und somit eine höhere Rendite erwirtschaftet wird bzw. weitaus höhere Einnahmen generiert werden können.

Wenn du dir also Geld zu fairen Zinsen ausleihst, dann kann der Leverage Effekt dafür sorgen, dass dein Eigenkapital, das du einsetzt, noch sehr viel höhere Gewinne abwirft.

Ein Beispiel:

Nehmen wir an, du verfügst über 100.000 Euro Eigenkapital, um eine Eigentumswohnung zu kaufen und zu vermieten. Da du ein smarter Investor bist, erhältst du beispielsweise aufgrund der Vermietung abzüglich aller Kosten eine Verzinsung von 5% auf dein eingesetztes Eigenkapital.

Obwohl du klug eingekauft hast, gilt: Ohne fremdes Geld ist die Verzinsung niedrig.

 

Hier dasselbe Beispiel mit dem Leverage-Effekt:

Du verfügst hier ebenfalls über 100.000 Euro Eigenkapital, um eine Eigentumswohnung zu kaufen und zu vermieten. Mit diesen 100.000 Euro gehst du zur Bank, leihst dir 400.000 Euro und kaufst nicht eine Eigentumswohnung um 100.000 Euro sondern 5 Eigentumswohnungen zu je 100.000 Euro und zahlst jede Wohnung mit 20.000 Euro an. Damit wie uns hier nicht in Details verlieren. Abzüglich aller Kosten erhältst du dann aufgrund der höheren Mieteinnahmen eine Verzinsung von Beispielsweise 25 % auf dein eingesetztes Kapital von 100.000 Euro.

Hier gilt: Mit fremden Geld ist die Verzinsung hoch.

Erkennst du die gewaltige Macht des Leverage Effektes?

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